农村私有房屋买卖合同效力如何认定 |
作者：
2007-11-22 8:39
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毛某咨询：1997年7月，我在中间人的说合下，向同村人沈某购买了他家的住房，双方并签订了房屋买卖协议（该房土地使用证上是沈某父亲的名字），当时双方约定价格为25500元，协议签订后双方款证交清。随后沈某即将该房屋内的东西搬走，我家也搬入该房屋居住至今，沈某则一直在沈家门居住。但今年沈某的父母提出我们当时的房屋买卖未经他们同意，要求我将房返还给他们，否则就上法院告我们，现想咨询像我们这样的情况，房屋买卖有效吗？
律师意见：本案是一起农村房屋买卖纠纷，农村房屋买卖由于涉及到宅基地使用权的转让，对其效力的认定，司法实践中认定不尽相同，笔者认为，农村宅基地使用权有以下特点：其一，农村宅基地的所有权归集体。在我国，土地分别属于国家和集体所有，而用于建造房屋的土地，也因所有权的不同而分为建设用地和宅基地，建设用地属于国家所有，宅基地则属于集体所有。其二，农村宅基地使用权的主体是特定的农村居民，即属于本集体经济组织特定的成员，农村集体组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。其三，农村宅基地使用权具有有限性，即宅基地原则上只能有宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施，供其居住和使用，不能将宅基地使用权出让和转卖。另外，农村宅基地使用权具有福利性，即农村村民取得宅基地使用权基本上是无偿的或者是交纳很少的费用。
正是基于以上的特点，加之宅基地使用权是农民安身立命之本，在农村一般一户只允许拥有一处宅基地。我国法律法规对农村宅基地使用权的转让采取了限制态度。如《担保法》第三十七条规定：“宅基地的使用权不得抵押。”虽然我国《土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。”没有指明宅基地使用权不得出租、出卖。但其立法本意即在于保护农民的宅基地的专有使用权。
随着我国改革开放进一步深化和城市化进程的不断加快，农村大量剩余劳动力进入城市，把大量的私有房产留在了农村以及其他原因，使一户拥有了多处住宅，这样就出现了大量的农村私有房屋买卖，本案即属此种情况。在此情况下，对该涉及到农村房屋买卖合同效力的认定就不能简单的一律按无效对待或仅仅适用《土地管理法》第六十二条的规定，地随房走一律认定有效，而是应从宅基地使用权的特点上去把握。一般来说，确认的农村房屋买卖合同有效应符合以下几个条件：1.转让人拥有两处以上的农村住房；2.转让人与受让人应为同一集体经济组织内部成员；3.受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；4.转让行为已征得集体经济组织同意。像本案毛先生所述的情况，我认为是符合以上几个条件的，同时就客观而言，沈某的父母在沈某出卖房屋当时没有提出异议，而且毛先生在当时也从沈某处拿到了土地使用权证，因此，根据这些事实，应认定沈某父母对沈某当初出卖房屋是同意的或知情的，现在时隔10余年再提出买卖无效是没有道理的，也是有悖诚信的。据此，我认为该房屋买卖合同是有效的。
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| 来源：
编辑：
陈春燕
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